Hợp đồng mua bán nhà đất có bắt buộc phải công chứng không là thắc mắc phổ biến của nhiều người khi thực hiện các giao dịch liên quan đến bất động sản. Việc nắm rõ quy định pháp luật về công chứng, chứng thực hợp đồng không chỉ giúp giao dịch hợp pháp mà còn bảo vệ quyền lợi chính đáng của các bên.
Tại Việt Nam, pháp luật hiện hành có những quy định cụ thể về vấn đề này. Luật Đất đai 2024 và Luật Công chứng 2024 là các văn bản pháp lý quan trọng điều chỉnh việc công chứng, chứng thực các giao dịch bất động sản.
Căn cứ theo Khoản 3, Điều 27, Luật Đất đai 2024 quy định về hợp đồng mua bán nhà đất như sau: “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này.”
Theo quy định này, tất cả các hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà đất đều cần phải công chứng, do đó người làm hợp đồng phải tiến hành thủ tục chứng thực theo quy định của Pháp luật về đất đai.
Thẩm quyền công chứng hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà đất?
Theo Điều 44 Luật công chứng 2024 quy định: “Công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng chỉ được công chứng giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản, văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản, thỏa thuận xác lập chế độ tài sản của vợ chồng về bất động sản và công chứng việc sửa đổi, bổ sung, chấm dứt, hủy bỏ các giao dịch này theo quy định của pháp luật.”
Theo đó, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thì các bên công chứng tại phòng công chứng có trụ sở trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà đất.
Trình tự, thủ tục công chứng hợp đồng mua bán nhà đất?
Bước 1: Tiếp nhận yêu cầu công chứng
Các bên chuyển nhượng, tặng cho phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ nếu không sẽ từ chối yêu cầu công chứng.
Khi tiếp nhận yêu cầu công chứng thì công chứng viên sẽ kiểm tra hồ sơ:
– Nếu hồ sơ đầy đủ, đúng pháp luật thì thụ lý và ghi vào sổ công chứng.
– Nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì yêu cầu bổ sung theo quy định.
Bước 2: Thực hiện công chứng
Trường hợp 1: Các bên có hợp đồng soạn trước (Căn cứ Điều 42 Luật Công chứng 2024)
– Công chứng viên phải kiểm tra dự thảo hợp đồng
+ Nếu đáp ứng được yêu cầu thì chuyển sang đoạn tiếp theo.
+ Nếu không đúng hoặc có vi phạm thì yêu cầu sửa, nếu không sửa thì từ chối công chứng.
Trường hợp 2: Các bên không soạn hợp đồng trước (Căn cứ Điều 43 Luật Công chứng 2024)
– Các bên yêu cầu tổ chức công chứng soạn thảo hợp đồng theo sự thỏa thuận của các bên.
– Người yêu cầu công chứng đọc lại toàn bộ hợp đồng để kiểm tra và xác nhận vào hợp đồng.
– Người yêu cầu công chứng ký vào từng trang của hợp đồng.
– Công chứng viên yêu cầu các bên xuất trình bản chính các giấy tờ có trong hồ sơ để đối chiếu.
– Ghi lời chứng, ký và đóng dấu.
* Thời hạn công chứng: Thời hạn công chứng không quá 02 ngày làm việc; đối với giao dịch có nội dung phức tạp thì thời hạn công chứng có thể kéo dài hơn nhưng không quá 10 ngày làm việc (Theo Điều 45 Luật Công chứng 2024).
Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà đất không công chứng vẫn có thể có hiệu lực khi nào?
Tuy nhiên, không phải cứ thuộc một trong những trường hợp quy định nêu trên thì hợp đồng đều bị tuyên bố vô hiệu. Bởi vì theo khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 quy định “Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”
Như vậy, đối với hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà đất thuộc trường hợp pháp luật bắt buộc phải công chứng, chứng thực nhưng các bên không thực hiện đúng quy định về hình thức thì hợp đồng có thể bị xem là vô hiệu. Tuy nhiên, trong trường hợp một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ của hợp đồng thì khi có yêu cầu khởi kiện tại Tòa án, sau khi xem xét toàn diện nội dung giao dịch, quá trình thực hiện hợp đồng và các điều kiện có liên quan, Tòa án có thể ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng theo quy định của pháp luật.
Câu Hỏi Thường Gặp
Nếu hợp đồng mua bán nhà đất không công chứng thì có hậu quả gì?
Nếu hợp đồng mua bán nhà đất thuộc trường hợp bắt buộc công chứng hoặc chứng thực nhưng không thực hiện, hợp đồng đó có thể bị tuyên vô hiệu theo quy định của pháp luật. Hậu quả là các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, gây phức tạp và rủi ro lớn trong giao dịch.
⚖️ Bạn Cần Tư Vấn Pháp Lý Tại Huế?
Công ty Luật Công Khánh (CKL) — đơn vị tiên phong tư vấn pháp luật tại miền Trung với hơn 20 năm kinh nghiệm. Luật sư Võ Công Hạnh trực tiếp tư vấn, từng là chuyên gia pháp lý tại World Bank.
- 📍 26 Lê Viết Lượng, phường Vỹ Dạ, TP. Huế
- 📞 Hotline: 0898.200.234 — 0234.393.3456
- 💬 Zalo: Nhắn tin Zalo ngay
- 🌐 Đặt lịch tư vấn miễn phí ngay →
“Phụng sự công lý – Mưu cầu hạnh phúc”
Bài viết mang tính tham khảo, không thay thế tư vấn pháp lý trực tiếp. Để được hỗ trợ chính xác, vui lòng liên hệ Công Khánh Luật.
